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内部人员揭秘ag录像公告]云煤能源:昆明焦化制

发布时间:2020-08-19 15:03

  中威正信(北京)资产评估有限公司接受云南煤业能源股份有限公司的委托,根据有

  关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,

  对因云南煤业能源股份有限公司拟以昆明焦化制气有限公司股权资产置换云南昆钢重型

  装备制造集团公司股权项目所涉及的昆明焦化制气有限公司的股东全部权益价值在2016

  本次评估目的是:为因云南煤业能源股份有限公司拟以昆明焦化制气有限公司股权资

  产置换云南昆钢重型装备制造集团公司股权项目所涉及的昆明焦化制气有限公司的股东

  本次评估范围是昆明焦化制气有限公司截至评估基准日2016年4月30日的全部资产

  及负债。瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)云南分所对昆明焦化制气有限公司评估基准

  日会计报表已进行审计,并出具了无保留意见的审计报告(报告号:瑞华云审字[2016]

  第53050010号)。昆明焦化制气有限公司经审计后的评估基准日账面资产及权益状况为:

  根据对昆明焦化制气有限公司的基本情况进行分析,本次评估采用资产基础法进行评

  委估资产账面价值为182,933.31万元,评估值为193,860.84万元,评估增值

  委估负债账面价值为137,858.60万元,评估值为137,858.60万元,无评估增减值变

  昆明焦化制气有限公司于评估基准日2016年4月30日的所表现的市场价值为

  按现行国家政策规定,本报告评估结论的使用有效期为壹年(即2016年4月30日至

  2017年4月29日)。评估目的在评估基准日后的壹年内实现时,可以评估结果作为相关

  本评估报告结论仅供委托方为本报告所列明的评估目的使用,以及报送资产评估主管

  机关备案使用。依据相关规定,只有履行接受国有资产评估项目备案或核准手续后,方可

  本评估报告的使用权归委托方所有,未经委托方许可,本机构不向他人提供或公开。

  以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应

  中威正信(北京)资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产

  评估准则、资产评估原则,对委估资产采用资产基础法,按照必要的评估程序,对因云南

  煤业能源股份有限公司拟以昆明焦化制气有限公司股权资产置换云南昆钢重型装备制造

  集团公司股权项目所涉及的昆明焦化制气有限公司的股东全部权益价值在2016年4月30

  经营范围:焦炭、煤气、蒸汽、煤焦化工副产品的生产及销售(生产限分公司);煤

  炭经营;矿产品、建筑材料、化工产品及原料(不含管理商品)的批发、零售、代购代销;

  燃气工程建筑施工,房屋建筑工程施工,市政公用工程施工;经营本企业自产产品及技术

  的出口业务;经营本企业生产所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术

  业务经营范围:煤气生产、销售;焦炭、煤化工产品的生产、销售;劳务派遣;劳务

  昆明焦化制气有限公司原名昆明焦化制气厂,成立于1983年6月,原为国有市政公

  用企业。2004年经云南省人民政府及昆明人民政府批准,将昆明焦化制气有限公司整体

  移交给昆明钢铁控股有限公司,成为其下属全资企业。2008年昆明钢铁控股有限公司把

  昆明焦化制气厂转给其子公司云南昆钢煤焦化有限公司(以下简称“昆钢煤焦化”)。2009

  年6月经云南省人民政府国有资产监督委员会批准,昆明焦化制气有限公司进行了资产清

  查和资产评估,整体改制为有限责任公司。昆明焦化制气有限公司于2009年10月15日

  2012年11月,根据云南煤业能源股份有限公司(以下简称“云煤能源”)第五届董

  事会第三十四次会议决议及昆钢煤焦化昆煤焦(2012)16号关于以干熄焦资产对昆明焦

  化制气有限公司投资的决定,母公司昆钢煤焦化对昆明焦化制气有限公司增加投资

  经云煤能源第五届董事会第三十七次(临时)会议审议通过《公司吸收合并全资子公

  司云南昆钢煤焦化有限公司》议案,云煤能源整体吸收合并全资子公司昆钢煤焦化,并注

  销昆钢煤焦化的独立法人资格。截止2013年9月30日,昆钢煤焦化的工商注销手续完成,

  其所有资产合并纳入云煤能源,所有负债及业务由云煤能源承继,昆钢煤焦化所属子公司

  变更为云煤能源的子公司。昆明焦化制气有限公司的母公司变更为云煤能源。截至评估基

  昆明焦化制气有限公司执行的会计政策:执行财政部2006年2月15日颁布的企业会

  昆明焦化制气有限公司2013年至2015年2016年4月的财务状况如下表:

  2013年会计报表经中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)审计,出具了无保留意

  2014年会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)云南分所审计,出具了无保

  2015年会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)云南分所审计,内部人员揭秘ag录像出具了无保

  2016年4月会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)云南分所审计,出具了

  昆明焦化制气有限公司执行的会计政策:执行财政部2006年2月15日颁布的企业

  根据滇中产业聚集区(新区)经济贸易发展局《关于昆明焦化制气有限公司主营业务

  属于国家鼓励类项目的确认书》(滇中经发[2015]22号),认定昆明焦化制气有限公司

  截至评估基准日,昆明焦化制气有限公司主要从事煤气生产、销售;焦炭、煤化工产

  品的生产、销售;劳务派遣;劳务输出;劳务项目承包;煤焦化技术服务;工程项目承包

  2014年昆明市开始进行天然气替代人工焦炉煤气工作,昆明焦化制气有限公司为配

  合昆明市天然气工作,采取逐步退出生产负荷。随着两年来昆明市天然气置换工作的进展,

  昆明焦化制气有限公司按逐步退出城市煤气生产供应生产运行,2016年5月15日经省国

  资委批复昆明焦化制气有限公司3、4#焦炉退出生产运行。云煤能源(600792)也于2016

  年5月27日首次公告了《云南煤业能源股份有限公司关于子公司部分焦炉及相关系统退

  出生产运行的公告》,明确了3、4号焦炉退出相关系统生产运行及退出后的影响。

  本次评估的委托方云南煤业能源股份有限公司为被评估单位昆明焦化制气有限公司

  本评估报告仅供委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者按照本评估目的使

  用,法律、法规另有规定的除外。评估人员和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不

  根据昆明钢铁控股有限公司2016年7月23日《董事会决议》(2016)107号的精神,

  昆明钢铁控股有限公司以持有的云南昆钢重型装备制造集团有限公司100%的股权与云南

  煤业能源股份有限公司持有的昆明焦化制气有限公司100%的股权的等价值部分进行置换。

  本次评估目的是为上述经济行为所涉及的昆明焦化制气有限公司在2016年4月30日的股

  (二)本次评估范围是昆明焦化制气有限公司截至评估基准日2016年4月30日的全

  部资产及负债。瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)云南分所对昆明焦化制气有限公司评

  估基准日会计报表已进行审计,并出具了无保留意见的审计报告(报告号:瑞华云审字

  [2016]第53050010号)。昆明焦化制气有限公司经审计后的评估基准日账面资产及权益

  1、流动资产(包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货)

  2、非流动资产(包括固定资产、在建工程、无形资产)账面价值129,281.73万元;

  固定资产包括:房屋建筑物、构筑物、设备类,固定资产维护保养正常,状况一般;

  在建工程包括循环水余热回收利用工程、昆焦净化车间脱硫工序新建钢结构厂房等,

  截止评估基准日,上述在建工程循环水余热回收利用工程已完工,昆焦净化车间脱硫工序

  昆明焦化制气有限公司本次申报评估的土地共20宗,证载面积共计882,680.65平

  3、流动负债(包括短期贷款、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应

  交税费、应付利息、其他应付款、一年内到期的非流动负债)账面价值128,405.07万元。

  4、非流动负债(长期应付款、递延所得税负责、递延收益)账面价值9,453.53万元。

  1、固定资产包括:房屋建筑物、构筑物、设备类,固定资产维护保养正常,状况一

  般。房屋建筑物、构筑物主要为厂房、办公楼、道路等。设备主要为生产用设备。昆明焦

  2、在建工程包括循环水余热回收利用工程、昆焦净化车间脱硫工序新建钢结构厂房,

  截止评估基准日,上述在建工程循环水余热回收利用工程已完工,昆焦净化车间脱硫工序

  3、昆明焦化制气有限公司本次申报评估的土地共20宗,证载面积共计882,680.65

  估价期日土地使用证、待估宗地名称、宗地位置、登记用途、估价设定用途、估价

  估价对象的土地所有权属国家,土地使用权类型为出让用地,土地使用权归昆明焦化

  土地利用现状为工业用地,土地实际利用为地上现建有多栋钢混、框架结构厂房、办

  根据本项目特定评估目的及实际情况,本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市

  场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评

  (一)本次评估基准日选取2016年4月30日。评估基准日的确定对评估结果的影响

  昆明钢铁控股有限公司2016年7月23日《董事会决议》(2016)107号。

  云南煤业能源股份有限公司与中威正信(北京)资产评估有限公司云南分公司签订的

  《资产评估业务约定书》(中威正信评约字(2016)第2099号)及评估补充约定。

  2、原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]

  3、国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有

  4、国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理

  方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发[2001]102号);

  5、财政部2001年印发的《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号);

  6、财政部印发的《国有资产评估项目备案管理办法》(财企[2001]802号);

  7、2005年国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行

  8、中华人民共和国第十届全国人大十八次会议修订后的《中华人民共和国公司法》;

  10、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941

  11、《关于印发企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知(国资发产权〔2013〕

  12、商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部2012年第12号令公布的

  14、 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941

  15、《关于印发企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知(国资发产权〔2013〕

  16、商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部2012年第12号令公布的

  17、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号,第十届全国

  人民代表大会常务委员会第十一次会议修正,自2004年8月28日起施行);

  18、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号,第十

  届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正,自2007年8月30日起施行);

  19、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号,第十届全国人民

  20、《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第74号,根据2015年

  21、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号,

  根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订);

  22、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第511号,

  23、《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第11号,1988

  24、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发〔1985〕19号);

  27、《国务院关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》

  28、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号);

  29、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号);

  30、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号);

  32、《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指

  34、《国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的

  36、《云南省土地管理条例》(云南省九届人大常委会第31号,1999年9月24日);

  37、《云南省人民政府关于进一步强化土地统一管理有关问题的通知》(云政发〔2003〕

  38、《云南省人民政府贯彻国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》(云政发

  39、《云南省人民政府转发国务院关于加强土地调控有关问题文件的通知》(云政发

  40、《云南省耕地占用税实施办法》(云南省人民政府令第149号,2008年10月30

  41、《云南省耕地开垦费和土地复垦费征收使用办法》(云政办发〔2009〕34号);

  42、《云南省物价局、省财政厅关于耕地开垦费征收标准有关问题的通知》(云价综

  43、《昆明市人民政府关于进一步规范和严格土地管理的通知》(昆政发〔2006〕51

  44、《昆明市人民政府关于印发昆明市征地补偿标准的通知》(昆政发〔2015〕53

  3、《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号);

  4、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号);

  16、《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[2011]230

  17、《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协〔2012〕248 号);

  19、中华人民共和国行业标准《城镇土地定级规程》(GB/T18507-2014);《城镇土

  1、昆明焦化制气有限公司提供的工程合同、发票复印件、车辆行驶证产权承诺书等

  2、昆明焦化制气有限公司提供的土地使用权证:昆国用(2009)第00637号、昆国

  5、《云南省园林绿化工程消耗量定额》(DBJ53/T-60-2013);

  6、《云南省房屋建筑与装饰工程消耗量定额》(DBJ53/T-61-2013);

  7、《云南省市政轨道交通工程消耗量定额》(DBJ53/T-62-2013);

  8、《云南省通用安装工程消耗量定额》(DBJ53/T-63-2013);

  9、《云南省房屋修缮及仿古建筑工程消耗量定额》(DBJ53/T-64-2013);

  10、《云南省建设工程材料及设备价格信息》(2016年4月云南省建设厅物价局、

  11、《工程勘察、工程设计收费标准》(2002年1月7日国家计委、建设部计价格

  12、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(国家发展改革委员会、 建设部,

  13、《关于印发基本建设财务管理规定的通知》(财政部,财建(2002)394号);

  14、《云南住房和城乡建设厅关于调整建安工程造价税金计算系数的通知》;(2011

  1、云南煤业能源股份有限公司及昆明焦化制气有限公司撰写的《企业进行资产评估

  2、瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)云南分所出具的审计报告(瑞华云审字[2016]

  根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和资产基

  企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比

  企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评

  企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,

  根据对昆明焦化制气有限公司的基本情况进行分析,我们认为市场法适用于市场数据

  充分并有可比的参考企业或交易案例的条件下的企业价值评估。由于国内极少有类似昆明

  焦化制气有限公司的股权交易案例,同时在市场上也难以找到与被评估单位在资产规模及

  结构、经营范围、盈利水平和风险因素等方面类似的可比上市公司,因此昆明焦化制气有

  昆明焦化制气有限公司目前主营业务为煤气生产、销售;焦炭、煤化工产品的生产、

  销售;劳务派遣;劳务输出;劳务项目承包;煤焦化技术服务;工程项目承包等。根据国

  家统计局公布数据,2015年度,全国焦炭产量4.48亿吨,同比下降6.68%。根据Mysteel

  公开数据,焦炭价格指数从2015年初的924.7跌至642.7,跌幅超过30%。2015年年初

  以来,受经济降速及房地产投资下滑等一系列因素的影响,一方面钢材市场不景气,钢厂

  资金回笼困难,对焦炭压价严重,另一方面焦化企业库存高位,不得不贱价出售焦炭。在

  钢材市场的压力下,焦炭价格一跌再跌。焦化企业限产、停产状况严重,焦炭开工率较

  2016年钢铁行业形势走势存在一定的不确定性,生铁产量继续下降的可能性更大,2016年焦化行业形势将更加严峻。受产品需求减少、产品价格回升乏力和产能利用率低

  的影响,行业整体亏损局面很难被扭转。因此就目前情况,评估人员无法准确对公司今后

  的生产经营进行合理预测。因此,我们认为昆明焦化制气有限公司不具备采用收益法进行

  故本次结合评估目的对昆明焦化制气有限公司企业价值评估采用资产基础法进行评

  评估中在假设昆明焦化制气有限公司持续经营的前提下,采用与企业各项资产和负债

  相适应的具体评估方法分别对昆明焦化制气有限公司的各项资产及负债进行评估,以评估

  评估中,在核对账账、账表一致的基础上,对企业的现金进行了盘点,并倒推至评估

  银行存款共11个账户,分别为昆明焦化制气有限公司的基本账户和一般账户。评估

  中在对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上,我们审核了企业提供的银行对账单和

  银行存款余额调节表,通过向银行询证,对银行未达账项发生的原因、经济内容等进行分

  析核实,确认无影响股东全部权益价值的重大因素后,以审计后的账面值确定评估值。

  昆明焦化制气有限公司的债权性资产包括应收票据、应收账款、预付款项、其他应收

  款。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,对其款项的发生时间、具体内容、形

  成原因及债务人的情况进行了解分析,对大额债权进行了函证,同时评估人员采用了审核

  财务账簿及抽查原始凭证等替代程序,经分析核实后,根据应收款项可能收回的数额确定

  评估值。评估中对于部分难以估计可能发生损失金额的应收款项的评估,依据相关规定,

  对于焦炭、焦煤和煤焦油等原材料,评估人员对相同产品的市场价格进行了调查并查

  阅了昆明焦化制气有限公司的进货记录确定原材料的价格并加上一定比率的入库整理费

  对于备品备件,价格变化不大,流转较快,账面价值已基本反映了市场价值,故按照

  产品账面要为焦丁、焦粉和煤焦油等,评估以其市场销售价格为基础,扣除其相应全

  根据此次评估目的及评估对象的具体情况,建筑物的评估方法采用成本法。采用成本

  本次评估通过分析评估对象的特点分别采用预决算调整法、重编概算法对被估建筑物

  对于建筑图纸及竣工决算、施工合同等技术经济文件资料较为齐全,通过判断这些资

  料的真实性,分析这些造价文件的完整性及明细构成,把不体现正常公平市场交易的因素

  剔除,补充进正常规定应发生的项目,整理成为建造日的合理建安造价,再通过调整建造

  日到评估基准日之间定额计费差异、人工工日价格、机械台班价格及主要材料价格之间的

  对于无法搜集到建筑图纸及竣工决算,通过现场测量的方式获取建筑物的主要参数,

  计算主体工程的工程量,套用概、预算定额或概算指标,采用一定比例的漏算因素来考虑

  前期费用,对照相关文件规定进行核实、测算。本次评估考虑的前期费为勘查设计费。

  ③资金成本:按照完成整个建设项目的合理工期内,资金投入为均匀投入的情况,考

  资金成本=(前期费用+其他费用+建安总造价)×利息率×正常建设期×1/2

  采用综合成新率,即:分别采用打分法和年限法确定成新率,再取二者的算术平均值。

  对于构筑物,通过观察分析结构的稳定性及询问了解具体资产的使用和维护情况综合

  对于普通房屋,根据对房屋的实地勘察、询问房屋的历史情况,借助于《房屋完损等

  ①打分法成新率=结构部分各分部得分×G+装修部分得分×S+建筑设备部分得

  根据建筑物结构、装饰、设备各部分已使用年限及施工质量、使用、维护、土地使用

  权剩余年限等情况,对建筑物各部分尚可使用年限进行评定,确定各部分年限成新率。具

  年限法成新率=[主体结构尚可使用年限/(主体结构已使用年限+主体结构尚可使用

  年限)×主体结构权重+(装修装饰尚可使用年限/装修装饰耐用年限)×装修装饰权重

  +(1-设备设施已使用年限/设备设施耐用年限)×设备设施权重]×100%

  (三)因现3#4#焦炉已公布停产退出运行,与3#4#焦炉配套的构筑物已无使用

  设备类固定资产包括生产设备、车辆及电子设备三大类。采用成本法进行评估,公式

  对于机器设备:重置成本=设备自身购置价格+运杂费+安装调试费+试车运行费等费

  前期费用:包含建设单位管理费和其他费用,对照相关文件规定进行核实、测算。

  对于能够采集到设备现行购置价格的设备,根据设备来源渠道和价值构成不同,分述

  1)采用市场询价、查阅2015年机电产品价格信息的售价、市场价格和企业提供的定

  以上费率资料主要来源于企业提供的资料和《资产评估常用方法与参数手册》(2011,

  机械工业出版社)。并根据设备本身的精度、复杂程度、重量、体积大小等相关因素,实

  对于车辆,按相同的车辆的现行市场价格,确定委估车辆的购置成本,再考虑车辆购

  置税及牌照费等费用确定车辆重置成本;对于电子设备,根据当前市场调查和查阅有关价

  格资料,以现行市场供货价格确定购置成本,并综合考虑运杂费、安装调试费等相关费用

  所谓综合分析法即以尚可使用年限法为基础,综合考虑部分设备停产所带来的经济性

  贬值因素,再用设备原始制造安装质量系数、设备工作环境系数、设备使用和维护保养系

  使用年限法即根据设备预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定C1,公式如下:

  根据工程技术人员现场勘察,对设备的各主要实体进行的技术鉴定和委托方提供的重

  大技术改造及大修理情况资料,按其购进日期、投入使用日期分别确定实际已使用年限和

  根据设备生产的厂家,设计安装施工单位的资质级别确定此系数。一般来说,进口设备

  优于国产设备,名牌产品优于一般产品,系数取值范围为K1=0.98-1.03。

  ③工作环境系数K2的确定:若设备周围工作环境较差,如液体、粉尘较多,有腐蚀性

  液体、气体等,则适当降低其成新率,系数取值范围为K2=0.95-1.00。

  ④使用和维护保养系数K3的确定:被评估单位对设备的维修和维护保养制度的总体执

  行情况较好,但考虑其不同部门对设备管理制度执行情况的不同,此系数取值为K3=

  ⑤故障率系数K4的确定:根据该被评估单位各主要生产设备距评估基准期前半年内出

  现的影响产品生产的设备故障确定此系数,此系数取值K4=0.95-1.00。

  3)对于行驶车辆,参照2012年12月27日,商务部、国家发展和改革委员会、公安

  部、环境保护部2012年第12号令公布的《机动车强制报废标准规定》,按照孰低的原则,

  综合考虑现场勘察情况,按年限法和行驶里程法的成新率孰低确定。经济寿命年限、经济

  为避免资产重复计价和遗漏资产价值,结合本次在建工程特点,针对委估建工程类型

  和具体情况,在核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度的基础上,评估人员对在

  建工程各项支出的发生时间、具体内容、原因进行了解分析,审核了其账面成本的归集是

  否合理。对于循环水余热回收利用工程项目,内部人员揭秘ag录像!评估时按账面所列金额考虑工程合理建设工

  期重新计算资金成本。对于昆焦净化车间脱硫工序新建钢结构厂房项目,经评估人员在现

  场了解到,该在建工程2014年12月只进行了招标栏标价编制,之后因无法进行该项目的

  建设,昆明焦化制气有限公司撤销该项目投资并后期不再建。经核实后评估为零。

  现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发

  法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在选择估价方法时,应按照地价评估的技术

  规程,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的

  在遵循上述原则的基础上,根据委托方现有的资料及评估人员现场勘查、调查、收

  集的有关资料,并结合此次评估目的,另根据中华人民共和国国家标准(GB/T18508-2014)

  《城镇土地估价规程》,根据规程第8.3.2.1工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼

  近法和基准地价系数修正法。经综合分析,估宗地所在区域近期有市场成交案例,因此

  宜采用市场比较法进行评估;根据我公司所掌握的根据相关文件可确定土地取得费等数

  据,故可采用成本逼近法进行评估;待估宗地在基准地价更新于2009年,距评估基准日

  市场比较法是以替代原则为依据,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土

  地实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、日期、区域以及

  待估宗地价格=比较案例价格×(待估宗地交易情况指数/比较案例宗地交易情况指

  数)×(待估宗地估价基准日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数)×(待估宗地

  区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数)×(待估宗地个别因素条件指数/

  本次评估,选择了与估价对象在同级别区域或相近区域且条件类似的三个成交案例作

  成本逼近法以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利

  土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增

  各笔款项评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,根据账务审核资料等相关资

  料,收集了相关借款合同,进行了解分析,均为评估基准日需实际承担的债务,以核实后

  评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,根据账务审核资料等相关资料,进行

  各笔款项评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,根据账务审核资料等相关资

  料,进行了解分析,并对部分应付款进行了函证确认或替代程序。经核实,均为评估基准

  评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,对应付职工薪酬的计提、使用等进

  行了审核,账面余额为企业按规定提取的工资及教育经费等。经核实,以上款项确为评估

  评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,审核了账、资料及纳税申报材料等相

  评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,对应付利息的计提、支付进行了审核,

  经查证,以上款项为昆明焦化制气有限公司应支付分期付息到期还本的长期借款和短期借

  款的利息。经核实,待估应付利息确为评估基准日需实际承担的债务,评估以核实后账面

  评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,收集了相关的资料。经核实,一年内

  到期的非流动负债确为评估基准日需实际承担的债务,故评估以核实后账面值确定评估

  评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,收集了相关的资料。经核实,长期应

  评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,审核了账、资料及相关拨付文件等相

  评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上,审核了账、资料及相关拨付文件等相

  中威正信(北京)资产评估有限公司接受评估委托后,立即组成工作组制定工作计划,

  我公司评估项目负责人和云南煤业能源股份有限公司有关人员进行了会谈,并与基准

  日会计报表专项审计的会计师进行沟通,详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范

  围、评估基准日等。在此基础上,本公司遵照国家有关法规与委托方签署了《资产评估业

  根据昆明焦化制气有限公司提供的评估申报资料,评估人员于2016年6月对申报的

  全部资产和负债进行了必要的调查、核实。听取昆明焦化制气有限公司有关人员对资产历

  (1)库存现金:存放在企业财务部的保险柜中。我们核对了总账、现金日记账和会

  计报表,与公司财务人员、审计人员一起对现金进行了现场盘点,并根据盘点日至评估基

  (2)银行存款采用账面金额与银行存款对账单、银行存款余额调节表相核对的方法。

  收集了评估基准日银行对账单,并与总账、明细账相核对。对每个银行账户进行了函证,

  首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对,对每笔往来款项进行逐项清查核

  实,并进行必要的取证核实,对大额款项进行函证,同时查阅相关合同、合同履行情况,

  并根据上述情况对预付应收账款的可收回性进行了判断。确定债权、债务的存在性以及金

  评估人员按照企业提供的存货盘点清册中数量、单价、金额等栏目进行了核实;根据

  存货存放地点、类别、形态分别组织人员深入现场按盘点表的存货项目进行了详细抽查核

  实:各项存货的账、表与仓库实物数量、金额均相符,并在盘点过程中重点关注存货有无

  失效、变质、残损、报废、无用、超储积压等现象,评估人员根据抽查日的实际库存数倒

  评估基准日实存数=抽查日库存数+基准日至抽查日发出数-基准日至抽查日入库数

  (1)建筑物类资产:评估人员根据昆明焦化制气有限公司提供的申报表,在有关管

  理人员陪同下对企业的房屋建筑物进行现场勘察,并收集了有关资料,核实建筑面积和数

  量,了解房屋建筑物使用现状、装修标准、自然磨损和损坏情况以及维修保养情况,做出

  记录,并填写建筑物现场评估作业表,进行现场评分。经查,截至评估基准日,委估对象

  (2)设备类资产:设备评估小组根据昆明焦化制气有限公司提供的申报表结合企业

  对设备管理情况,核对了固定资产明细账。在办公室人员的配合下对设备进行了实地勘察

  为避免资产重复计价和遗漏资产价值,结合本次在建工程特点,针对委估建工程类型

  和具体情况,在核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度的基础上,评估人员对在

  建工程各项支出的发生时间、具体内容、原因进行了解分析,审核了其账面成本的归集是

  对于无形资产-土地使用权,评估人员搜集了产权证明资料,对现场进行了勘查,对

  照企业提供的资料向企业有关人员了解土地使用情况,查看宗地地理位置,周围环境、四

  至范围,地形地貌、面积、开发程度、水、电、道路基础设施配套情况等,并做了详细记

  评估人员首先根据申报表逐项进行清查核实,对其他资产及负债分别核对了评估申报

  表与会计报表、明细账的一致性;其次,收集了有关原始凭证、合同及协议等相关资料;

  最后,对账面金额较大的账户核实到原始凭证等有关资料,并向有关人员询问相关情况及

  对金额较大的应付款项进行函证,以确定其真实性、完整性。经核实,账实相符。

  在运用资产基础法评估时,评估人员在进行必要的市场调查、询价的基础上,对企业

  各项资产和负债选用适当的具体评估方法进行评估测算,从而确定被评估企业的股东全部

  按《资产评估准则-评估报告》及《企业国有资产评估报告指南》的要求对评估结果

  进行汇总、分析、撰写资产评估报告书和评估说明。经对评估报告进行了三级复核后。出

  (一)国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,本次交易各

  方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他不可预测和不可抗力因素造成的

  (二)以企业现有经营模式持续经营为评估假设前提,评估结论是以列入评估范围的

  (五)假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方

  (六)假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上,经营范围、方式与目前方向

  (九)没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响,也没有考虑特殊交易方式可

  根据资产评估的要求,认定这些假设条件在评估基准日时成立,当未来经济环境发生

  本评估报告及评估结论是依据上述评估假设和限制条件,以及本评估报告中确定的原

  则、依据、条件、方法和程序得出的结果,若上述前提条件发生变化时,本评估报告及评

  我们依照国家有关法律、法规的规定,遵循独立、客观、公正的评估原则,在对所评

  估的资产进行必要的勘察、核实、以及产权验证的基础上,经收集价格讯息资料、评定估

  委估资产账面价值为182,933.31万元,评估值为193,860.84万元,评估增值

  委估负债账面价值为137,858.60万元,评估值为137,858.60万元,无评估增减值变

  昆明焦化制气有限公司于评估基准日2016年4月30日的所表现的市场价值为

  (1)建筑物评估减值原因主要为:评估基准日人工费均较原建设期有一定上涨,故

  房屋评估形成增值,其次,商品房购买价格较原购买期有一定上涨。3#4#焦炉已公布停

  产退出运行,与3#4#焦炉配套的构筑物已无使用价值,本次评估按零值造成了构筑物

  的减值。增减相抵,房屋建筑物综合减值1,245.91万元,减值率4.32%。

  (2)设备减值的原因主要是部分设备购置价格偏高,安装周期稍长,造成账面值偏

  高,而评估是按照合理的市场价格和合理的建设周期,以及设备的尚可使用年限并综合考

  虑了部分设备停产所带来的经济性贬值因素来确定设备的评估价值,最终评估值低于账面

  净值,形成减值。机器设备减值11,057.09万元,减值率15.55%。

  固定资产评估值与账面值相比减值12,303.01万元,减值率12.31%

  无形资产--土地使用权增值的原因主要是企业取得土地后,至评估基准日时土地使用

  土地使用权评估值与账面值相比增值23,336.29万元,增值率83.60%

  (一)本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的,中威正信(北京)资

  产评估有限公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系,评

  估人员在评估过程中恪守职业道德和规范,并进行了充分努力。评估结论是中威正信(北

  京)资产评估有限公司出具的,受本评估机构及具体参加本项目评估人员的执业水平和能

  (二)本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见,没有考虑其他经济行为

  及衍生的价值依据对评估结论的影响,故本次评估报告及评估结论一般不能套用其他评估

  (三)依据中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》

  (会协[2003]18号),注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行

  估算并发表专业意见,对评估对象的法律权属状况给予必要的关注,并对查验情况予以披

  露,但不对法律权属作任何形式的保证,亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、

  纳入评估范围的房屋建筑物类,建筑面积共计143,895.37平方米,其中已办理《房

  屋所有权证》的面积为79,014.19平方米,未办理《房屋所有权证》的面积为64,881.18

  平方米,对未办理《房屋所有权证》的房屋,被评估单位已出具相关产权承诺,确认纳入

  评估范围的房屋确属昆明焦化制气有限公司所有,权属无争议,将来若发生产权纠纷,由

  昆明焦化制气有限公司应对所提供的委估资产的法律权属资料的真实性、合法性和完

  整性承担责任。本次评估,昆明焦化制气有限公司已出具资产权属承诺函,承诺相关被评

  (四)本次评估是在瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)云南分所对昆明焦化制气有

  限公司评估基准日会计报表已进行审计的基础上进行的。评估基准日会计报表经瑞华会计

  师事务所(特殊普通合伙)云南分所审计,出具了无保留意见的审计报告(瑞华云审字[2016]

  1、在评估基准日后、有效期以内,如果资产数量及价格标准发生变化时,应按如下

  (1)评估基准日后有效期内资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产额进行

  (2)评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化,并对资产评估价格已产生

  (3)对其他重大期后事项,在出具正式评估报告时按企业提供的资料进行披露。

  2014年昆明市开始进行天然气替代人工焦炉煤气工作,昆明焦化制气有限公司为配

  合昆明市天然气工作,采取逐步退出生产负荷。随着两年来昆明市天然气置换工作的进展,

  昆明焦化制气有限公司按逐步退出城市煤气生产供应生产运行,2016年5月15日经省国

  资委批复昆焦3、4#焦炉退出生产运行。云煤能源(600792)也于2016年5月27日首次

  公告了《云南煤业能源股份有限公司关于子公司部分焦炉及相关系统退出生产运行的公

  昆明焦化制气有限公司为配合昆明市天燃气置换工作,所造成的亏损由云南省人民政

  府国有资产监督管理委员会牵头确定财政补贴方案。2016年5月12日省国资委、省财政

  厅和昆明市发改委、市国资委、市住建局、市审计局、市财政局共同确定了亏损额审计机

  构,现审计结果已确定,目前省国资委正在对亏损额审计结果进行专家评审,昆明焦化制

  气有限公司为配合昆明市天燃气置换工作造成的亏损额待评审后将由省国资委报方案给

  云南省政府。因此,截止报告出具日昆明焦化制气有限公司3、4号焦炉退出生产运行所

  涉及资产处置方案暂不确定,昆明焦化制气有限公司为配合昆明市天燃气置换工作造成的

  (七)评估结论系根据上述假设、依据、前提、方法、程序得出的,只有在上述假设、

  依据、前提存在的条件下成立;评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

  (八)上述评估结论是本评估机构出具的,受本机构评估人员的执业水平和能力的影

  (九)根据资产评估的要求,评估测算中所依据的,部分是现行的政策条款,部分是

  评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时,评估人

  本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,在假设被评估单位持续经营,委估

  产现有规模、现行用途不变、原地继续经营使用的前提下,根据公开市场的原则确定市场

  价值,没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响,也未考虑

  国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。当前述条

  (三)未征得出具评估报告的评估机构同意,本评估报告的内容不得被摘抄、引用或

  按现行国家政策规定,本报告评估结论的使用有效期为壹年(即2016年4月30日至

  2017年4月29日)。评估目的在评估基准日后的壹年内实现时,可以评估结果作为相关

  (五)本评估项目委托方为国有企业,依据相关规定,只有履行接受国有资产评估项

  (六)本报告的全部或部分内容由中威正信(北京)资产评估有限公司负责解释。

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